不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、氏名、名称、住所（住所等）について変更があったときは、その変更日から２年以内に変更の登記の申請をすることが義務付けられています。この住所等変更登記の義務化は、不動産登記簿を見ても所有者やその連絡先が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずるなどの社会問題化していることを背景に令和3年の不動産登記法の改正で設けられたが、その適用が４月１日から始まっています。
正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、５万円以下の過料の適用対象となっており、罰則を伴うのでその点も注意が必要です。
また、この住所等変更登記の義務化の施行日は令和８年４月１日となっているが、施行日より前に住所等を変更した場合であっても、変更登記をしていない場合には義務化の対象となり、令和10年３月31日までに変更登記をする必要がある点も留意しましょう。
こうした変更登記を失念しやすい場合もあり、また申請手続きの簡素化・合理化を図るため、法務省では「スマート変更登記」の届出も受け付けています。この手続を行えば、その後は法務局で住所や氏名・名称の変更登記を行うので、その手間は省略されます。
また、登記官が義務違反の事実を把握しても、直ちに裁判所への通知（過料通知）を行うこととはありません。法務省では「登記官が過料通知を行うのは、義務に違反した者に対し、相当の期間を定めて義務の履行を催告したにもかかわらず、正当な理由なく、その期間内に申請・申出がされないときに限られる」としています。正当な理由としては「検索用情報の申出か会社法人等番号の登記はあるが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合」、「行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更があった場合」、「重病、DV被害者、経済的に困窮等の事情がある場合」などとしています。

法務局が職権で住所等変更登記をするサービスです。「かんたん・無料の手続」を行えば、その後は法務局で住所等変更登記をすることとし、住所等の変更があるたびに自身で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります。個人の場合は「検索用情報の申出」を行えばスマート変更登記が利用できます。また、法人の場合は「会社法人等番号の登記」を行います。その後に住所等の変更があった場合は、法務局において変更登記がされることになります。