令和８年度の税制改正では、低中所得層への減税措置などに関心が寄せられているが、資産関係の改正項目の一つである貸付用不動産、不動産小口化商品の評価方法の見直しにも留意しましょう。
貸付用不動産の市場価格と相続税の評価額との乖離を利用して、大幅に税額を圧縮する案件も見られる実態から、今回の改正では、貸付用不動産と不動産小口化商品の評価方法が時価評価となり厳格化されることになります。
まず、課税時期前５年以内に有償で取得または新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価することとされます。ただし、課税上の弊害がない限り、貸付用不動産の取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％に相当する金額で評価することができます。
また、不動産小口化商品については、その取得時期にかかわらず課税時期における通常の取引価額によって評価することとされます。
評価する価額としては、課税上の弊害がない限りとされているが、「出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等」、「事業者等が把握している適正な売買実例価額」、「定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額」によって評価します。ただし、これらに当たらない場合には、上記の一定の貸付用不動産に準じて評価（取得時期や評価の安全性を考慮）するとされます。
この改正は、令和９年１月１日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用されます。なお、一定の貸付用不動産改正については、この改正を通達に定める日までに、被相続人等が所有する土地（同日の５年前から所有しているものに限る）に新築をした家屋（同日において建築中のものを含む）には適用しないとされています。
今後の詳細な取り扱いなどその動向を注視したいところです。

複数の投資家に出資を募り、オフィスビル、賃貸マンション、商業施設などを売買・賃貸して運用することでその収益を分配するもので、不動産投資を小口化した金融商品といえます。購入時の価格とその相続税評価額に大きく差が出るケースもあり、相続対策として認知される面もあります。今回の対象は、不動産特定共同事業契約または信託受益権に係る金融商品取引契約のうち、一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産とされています。